• Remo Daguati, CEO LOC AG

Unrealistische Auflagen fördern Brachenbildung


Immobilieninvestoren können gefunden werden, wenn ein Projekt inhaltlich überzeugt eine ausreichende Gesamtrendite aufweist. Eine solche wird erreicht, wenn der Nutzungsmix und die Ausnützung (meist Rendite-steigernd) sowie die öffentlichen Interessen (meist Rendite-mindernd) in ein ausgewogenes marktfähiges Verhältnis gesetzt werden. Durch Teilnahme an Gemeinschaftsständen an den führenden Leitmessen für Immobilien (EXPO REAL München, MIPIM Cannes) können wertvolle Kontakte zu Immobilieninvestoren hergestellt werden, um Teil- oder Gesamtfinanzierungen bei Bedarf zu sichern.

Überbordende öffentliche Erwartungen führen zu Brachenbildung

Entstehen Industrie- und Gewerbebrachen, so wird das volle Potential eines Standorts nicht abgerufen. Dafür sind mannigfaltige Gründe anzuführen wie etwa Hindernisse zur Neunutzung, der fehlende Wille der Eigentümer für Veränderungen, fehlendes Engagement und prohibite Auflagen durch Behörden, attraktive langfristige Mietverhältnisse durch Zwischennutzungen oder etwa die Gefahr von Einsprachen durch Verbände. Im Kern besteht somit eine Informationsasymmetrie zwischen den Chancen eines Standorts im Verhältnis zu den mit einer Veränderung verbundenen Risiken. Behörden müssten auch bei planerischen Bedingungen und Auflagen die nötige Flexibilität zeigen, damit ein kreatives und wertschöpfungsreiches Konzept zur Umnutzung von Brachen erfolgreich entwickelt wird – und eine ausreichende Rendite aufweist, damit es nicht zu einem Marktversagen kommt.

Vertrauen schaffen statt hoheitliche Instrument anwenden

Bei einer Integralen Arealentwicklung zur Umnutzung einer Brache wird empfohlen, in der Anfangsphase auf hoheitliche Verfahren zu verzichten. Vertrauen muss sich erst entwickeln können. Formale Ansätze aus der Raumplanung verlangen viel zu früh rechtsverbindliche Entscheidungen. Umnutzungsprojekte scheitern, wenn von Anfang an ein Endzustand geplant werden muss. Da eine Umnutzung nicht einer linearen Logik folgt, sondern ein langwieriger und iterativer Prozess ist, kann eine zu frühe Anwendung formeller Verfahren zum Scheitern einer Arealentwicklung führen. Erst wenn ein Konsens über einen künftigen Nutzungsmix besteht, werden auch die formellen Verfahren zu einem Vorteil, da sie die Rechtssicherheit herzustellen und die planungsrechtlice Absicherung erst ermöglichen.

Gesamtrendite wesentlich

Eigentümer von Immobilien sind ökonomisch handelnde Akteure. Die Rolle und Aufgabe eines Eigentümers einer Immobilie ist die Optimierung der Rendite unter Beachtung der Risiken. Für die Beurteilung des wirtschaftlichen Nutzens einer Immobilieninvestition sind sowohl die Rentabilität (Rendite) als auch das Risiko heranzuziehen. Aus Investorensicht ist diejenige Immobilie nachhaltiger, welche bei gleicher Rendite die tieferen Ertragsschwankungen und das tiefere Risiko eines Wertverlusts aufweist. Fällt die subjektiv beurteilte Gesamtrendite bei einem Immobilienobjekt aufgrund der Zukunftsaussichten und Risiken unter eine gewisse Schwelle, so wird ein Eigentümer die notwendigen Investitionen für eine zukunftsgerichtete Entwicklung nicht einleiten. Diese Erkenntnis ist für Behördenmitglieder oder Verbände, welche mit unrealistischen Auflagen eine Gesamtrendite negativ beeinflussen können, wesentlich.


Negativbeispiel Stadtvilla Wiesental, St.Gallen

Bildquelle: https://www.saiten.ch/die-villa-wiesental-ist-voellig-ueberbewertet/

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