• Remo Daguati, CEO LOC AG

Arbeitsplatzzonen als Schlüssel für Entwicklung


Oft wird das Potential eines Schlüsselstandorts nicht vollständig abgerufen. Dafür sind mannigfaltige Gründe anzuführen wie etwa Hindernisse zur Neunutzung, der fehlende Wille der Eigentümer für Veränderungen, fehlendes Engagement und prohibite Auflagen durch Behörden, attraktive langfristige Mietverhältnisse oder etwa die Gefahr von Einsprachen durch Verbände und Anstösser. Der Leitfaden "Integrale Arealentwicklung" von LOC bietet hierzu eine praxisnahe Übersicht.

Im Kern besteht somit eine Informationsasymmetrie zwischen den Chancen eines Standorts im Verhältnis zu den mit einer Veränderung verbundenen Risiken. Es gibt verschiedene Instrumente und Verfahren, welche dazu beitragen können, die Informationsasymmetrie zwischen den Akteuren zu verringern und damit die Latenzphase letztendlich erfolgreich zu überwinden.

Richtplanung als Wegweiser für Nutzungsabsichten

Verschiedene Kantone verwenden vielfältige Instrumente zur Bezeichnung und Entwicklung von Wirtschafts- und Arbeitsplatzzonen. Diese werden in spezifischen Koordinationsblättern (meist im Kapitel Siedlung) des kantonalen Richtplans geführt und können folgende Elemente umfassen:

  • Federführung, Beteiligung und Zuständigkeiten zur Pflege des Koordinationsblattes (Wirtschaftsförderung, Raumplanung, Regionalorganisationen, Gemeinden)

  • Typisierung der Standorte (Handlungsbedarf, Entstehungshintergrund)

  • Festlegen des funktionalen Raums bzw. Perimeters der Standorte (Lage (Geokoordinaten), Summe der Parzellen etc.)

  • Kategorisierung nach künftiger Nutzung (Dienstleistung, Mischnutzung, Gewerbe, Industrie, Einkauf, Wohnen, öffentliche Funktionen etc.)

  • Umfassende Standortbewertung mittels Kriterienraster (Nutzflächen, Zonierung, Planungsreife, Potentialflächen, öV-Erschliessungsgüte, Anbindung Strassennetz, Altlasten-Situation, Potentielle Störfälle, Nähe zu Flughäfen usw.) und Rating (A-, B-, C-Standorte)

  • Beschreibung der Form der öffentlichen Unterstützung (Sensibilisierung, Beratung, À-fonds-perdù Beiträge, zinsfreie Darlehen, Beteiligung an Erschliessungskosten etc.)

  • Beschreibung der Bedeutung des Richtplaneintrags (Priorisierung der Standorte bei anderen Sachplanungen wie Bahn, Strasse oder Güterabwägungen)

  • Karte mit den jeweiligen Standorten nach Kategorien

Strategische Landreserven kaufen

Kantone und Gemeinde gehen vermehrt so vor, dass sie strategische Landreserven kaufen und einen Weiterverkauf oder eine Abgabe im Baurecht unter klaren Bedingungen, welche das öffentliche Interesse an der jeweiligen Lage formulieren, vorsehen. Die Gründe und Motive hierfür sind vielfältig und nicht abschliessend:

  • Entwicklung des Gebiets

  • Entflechtung von komplizierten Eigentümerstrukturen, welche die Entwicklung blockieren

  • Sicherung von Land für Investoren und bereits ansässige Unternehmen (Reserve, Realersatz)

  • Arrondierung der eigenen Grundstücke

  • Erfüllung von öffentlichen Aufgaben (v.a. auch Sicherung von Erschliessungen)

  • Erweiterung von Anlagen des Verwaltungsvermögens

Gute Argumente für öffentliches Engagement nötig

Die öffentliche Hand verfolgt dabei sowohl beim Kauf wie auch bei der Veräusserung eine Preispolitik, welche sich primär nach dem Markt richtet, aber auch finanzpolitische, soziale und kulturelle Aspekte berücksichtigt, sofern dadurch langfristig ein Mehrwert für die Öffentlichkeit geschaffen wird. Der Kauf solch strategischer Reserven wird meist von direktdemokratischen Verfahren begleitet, d.h. es müssen Abstimmungen zu Krediten oder Nutzungsänderungen gewonnen werden und deshalb bereits früh Argumente vorhanden sein, weshalb sich die öffentliche Hand an einem spezifischen Standort engagiert.

Baurecht als "Ansiedlungskiller"?

V.a. die Abgabe von Grundstücken im Baurecht kann gerade bei internationalen Ansiedlungsgeschäften ein Ausschlussgrund für einen Standort werden. Sind die ausländischen Investoren mit der Form und den Vorzügen des Baurechts nicht vertraut oder verfolgen bewusste Strategien, durch Kauf in ihrer Bilanz Assets ausweisen zu können (verbreitet bei börsenkotierten Firmen), so kann Baurecht zu einem Standortnachteil werden. In Gebieten, in welchen Ortsburger-Gemeinden strategische Landreserven halten, kann dies zu einer Abwertung der Wirtschaftsregion für internationale Investoren mit Kaufabsicht werden. Je nach volkswirtschaftlichem Gehalt eines Ansiedlungsprojekts sollten deshalb Formen entwickelt und offeriert werden, welche zumindest einen späteren vollständigen Erwerb der Immobilien ermöglichen, sofern das Unternehmen die Planzahlen (Investitionen, Qualifikation der Arbeitsplätze) effektiv realisiert hat.


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