• Remo Daguati, CEO LOC AG

Arealentwicklungen: Langfristige Mietverhältnisse vermeiden


Im Zusammenhang mit Integralen Arealentwicklungen kommt Mietern eine besondere Stellung zu. Personen oder Unternehmen, welche im Perimeter eines zu entwickelnden Gebietes wohnen oder wirtschaftlich tätig sind, können je nach Inhalten der abgeschlossenen Mietverträge von ihren Rechten Gebrauch machen, eine einseitige Kündigung durch die Vermieter zu verhindern oder massgeblich zu verzögern. Besonders heikel können Mietverträge mit emotional aufgeladenen Nutzungen wie Tiervereinen, Spielplätzen, Schrebergärten, Kultur- und Freizeiteinrichtungen oder Hilfswerke sein.

Die Schweiz ist ein Land von Mietern, welche mit Mieterverbänden gut organisiert und politisch und regional stark vertreten sind. Mieter haben individuelle Vorstellungen zu Grösse, Komfort und Lage einer Immobilie, wünschen sich einen marktgerechten Mietzins und Flexibilität im Mietverhältnis. Wesentlichste rechtliche Relationen zwischen Eigentümern bzw. Vermietern und Mietern sind geregelt im Obligationenrecht (Mietvertrag (Art. 254 ff OR), Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 1 OR)), dem Eigentumsrecht (Rechte des Eigentümers gegenüber dem Mieter (Art 641 ff ZGB), dem Nachbarrecht (im Verhältnis zum Vermieter-Eigentümer (Art. 679 sowie 684 ff ZGB)) sowie im Besitzesrecht (Art. 919 ff. ZGB).

Im Zusammenhang mit Integralen Arealentwicklungen kommt Mietern eine besondere Stellung zu. Personen oder Unternehmen, welche im Perimeter eines zu entwickelnden Gebietes wohnen oder wirtschaftlich tätig sind, können je nach Inhalten der abgeschlossenen Mietverträge von ihren Rechten Gebrauch machen, eine einseitige Kündigung durch die Vermieter zu verhindern oder massgeblich zu verzögern. Wurden nach einer Betriebsschliessung oder dem Wegzug von Ankermietern zur Kompensation der Mietausfälle eiligst Mietverhältnisse vereinbart, deren Laufzeiten und Konditionen nicht sauber abgestimmt wurden, so können diese eine spätere Umnutzung erschweren. Daher gilt es bei einer Integralen Arealentwicklung frühzeitig, sämtliche Mietverhältnisse und deren Kündigungstermine und -fristen zu überwachen, die Mieter für den Sinn und Zweck der Umnutzung zu gewinnen oder allenfalls im Einvernehmen bereits gleichwertigen Ersatz auf dem umgenutzten Areal oder an einem anderen Standort anzubieten.

Besonders heikel können auch Mietverträge mit emotional aufgeladenen Nutzungen wie Tiervereinen (etwa Trainingsplätze für Hunde), Spielplätze für Kinder, Schrebergärten, Kultur- und Freizeiteinrichtungen (Konzertveranstaltungsorte, Jugendtreffs, Theatergruppen) oder Hilfswerke (Brockenstube, Anlaufstelle, Suppenküche etc.) sein. Je nach öffentlicher Betroffenheit (v.a. Kinder und Tiere), Dauer der Mietverhältnisse (Recht auf Bleibe) oder Beliebtheit einer Institution in der Bevölkerung können sich emotionale Vorbehalte gegen die Zielsetzungen einer Umnutzung entwickeln. Gerade in solchen Fällen ist der internen und externen Kommunikation bzw. Öffentlichkeitsarbeit und dem Einbezug der Anspruchsgruppen besondere Beachtung zu schenken.

Mehr dazu: Praxisleitfaden Integrale Arealentwicklung (100 Seiten, elektronisch); Update vom 6. Juni 2017. Der Leitfaden gibt eine Anleitung, wie bei Integralen Arealentwicklungen erfolgreich agiert werden kann.


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